Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf: Hauptkündigungsgrund in Deutschland

Grundsätzlich gilt das Eigentum in Deutschland als geschützt. Das bedeutet, dass es rechtens ist, einem vertragstreuen Mieter den unbefristeten Mietvertrag zu kündigen, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf begründen kann. Im Jahr 1971 wurde ein Kündigungssystem zum Schutz der Mieter erlassen. Dieses Kündigungsschutzsystem wahrt die Rechte des Mieters und schützt ihn vor einem überraschenden Vertragsende. Aber auch der Vermieter hat Rechte. Für ein vorzeitiges Ende des Mietverhältnisses gibt es für ihn zwei plausible Gründe: Eigenbedarf oder die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzung. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter selbst oder dessen Familienangehörige die Wohnung beziehen möchten. Eine Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Nutzung liegt vor, wenn sich der Vermieter in einer finanziellen Notlage befindet und das Wohnobjekt aus wirtschaftlichen Gründen verkaufen muss. Es steht dem Mieter zu, die Begründungen zum Eigenbedarf genauestens zu prüfen, ehe er der Eigenbedarfskündigung des Eigentümers zustimmt.

Bei Eigenbedarf muss der Vermieter in der Kündigung schriftlich begründen, warum und für welche Person er die Wohnung benötigt. Wenn der Auszug aus der Wohnung für den Mieter eine besondere Härte darstellt, hat er das Recht, Widerspruch gegen die Eigenbedarfsnutzung des Vermieters einzulegen. Stimmt der Mieter der Eigenbedarfskündigung zu und stellt im Nachhinein fest, dass der Vermieter falsche Aussagen gemacht und den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, steht dem Mieter Schadensersatz zu. Schließlich kamen beim Auszug auf den Mieter Umzugs- und Renovierungskosten sowie eine höhere Mietzahlung für die neue Wohnung zu. Daher ist es wichtig, die Eigenbedarfskündigung schriftlich mit Angabe des Kündigungsgrundes festzuhalten. Eine mündliche Vereinbarung kann im Nachhinein nur sehr schwer als Beweisstück vor Gericht wirken. Wandeln Eigentümer ihr Gebäude während der Mietzeit in Eigentumswohnungen um und wollen die Mieter aus diesem Grund loswerden, ist eine Kündigung unter dem Aspekt des Eigenbedarfes nicht rechtens. In diesem Fall ist der Mieter für mindestens drei Jahre vor der Kündigung unter der Begründung „Eigenbedarf“ geschützt. In einigen Städten kann eine solche Sperrfrist auch bis zu zehn Jahre betragen.

Möchte ein Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen, muss er einen plausiblen Grund nennen. In den meisten Fällen ist dies der Einzug eines Familienmitglieds. Selbst wenn der Vermieter seine Tochter oder seinen Sohn nur vorübergehend während der Studienzeit dort einziehen lassen möchte, muss der Mieter das Kündigungsschreiben akzeptieren.

Mieter, die von einer Kündigung aus Eigenbedarf betroffen sind, sollten auf jeden Fall ihren Mietvertrag auf die Rechtswirksamkeit dieser Kündigung überprüfen lassen. Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich in dem Urteil zum Aktenzeichen VIII ZR 57/13 entschieden, dass schwammige und ungenaue Formulierungen im Mietvertrag eine Eigenbedarfskündigung nicht rechtfertigen. Die Ausnahmeregelung zum Eigenbedarf muss immer klar geregelt sein, sodass der Mieter ausreichend darüber informiert wurde. Oft wiegen die Interessen der Mieter im Streitfall höher als die des Vermieters, was auch die Gerichte so sehen. Sollte der Vermieter jedoch unabweisbare Gründe aufzeigen, die es für ihn unbedingt nötig machen, auf sein Wohneigentum zuzugreifen, so steht der Kündigung aus Eigenbedarf meist wenig im Weg und die Mieter müssen die Wohnung räumen.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf das Mietverhältnis, so müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese liegen je nach Mietdauer zwischen drei Monaten und einem Jahr. Werden sie nicht eingehalten, so hat der Mieter das Recht zu klagen. In der Kündigung muss der Vermieter klar benennen, für wen und aus welchem Grund er den Wohnraum benötigt, sonst ist die Kündigung nicht rechtskräftig. Sollte der Mieter nach der Eigenbedarfskündigung feststellen, dass der Vermieter sie nicht zum Eigenbedarf nutzt, sondern zu einem höheren Mietpreis neu vermietet hat, so kann er ebenfalls Klage einreichen und Schadensersatz fordern.