Mieterhöhung sind häufig nicht zulässig

Will der Vermieter die Miete auf ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, muss er darauf achten, die Anhebung vorschriftsmäßig zu begründen, die Jahressperrfrist zu beachten und die Kappungsgrenze einzuhalten. Außerdem müssen der Quadratmeterpreis und die Wohnungsgröße stimmen. Ulrich Ropertz, Jurist beim deutschen Mieterbund, gibt zu bedenken, dass Mieter schnell mehrere Hundert Euro im Jahr verschenken, wenn sie einer ungerechtfertigten Mieterhöhung ohne genaue Überprüfung vorschnell zustimmen. In dem Falle würde mehr gezahlt, als es nach Gesetz und Vertrag sein müsste. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist meist maßgebend. Diese ist ein Querschnitt der Wohnungskosten, welche für eine bestimmte Wohnungskategorie in einem Ort gezahlt werden. 
 
Liegt die bisherige Miete weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Vermieter die Miete im Rahmen der Kappungsgrenze erhöhen. Laut dieser Grenze darf die Miete aber innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent zunehmen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Eigentümer die Mietkosten nun alle drei Jahre um 20 Prozent heraufsetzen darf. Die Kappungsgrenze ist für jene Fälle entscheidend, in denen die vorherige Miete weit unter ortsüblichem Niveau lag. 
Die Höhe der ortsüblichen Miete ist in Mietspiegeln oder Mietdatenbanken festgehalten. Mietspiegel in gedruckter Form sind bei Mieter-, Haus- und Grundbesitzerdatenbanken zu bekommen. 
 
Der Vermieter muss sich ebenfalls an die Jahressperrfrist halten. Ulrich Ropertz erläutert, dass der Vermieter frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung eine neue Vergleichsmieterhöhung versenden darf. Außerdem muss er die Überlegugsfrist des Mieters einkalkulieren. Diese Frist läuft noch den Rest des Monats, in dem der Mieter das Erhöhungsschreiben erhalten hat und dazu noch zwei ganze Monate. Rechnet man alles zusammen, werden Erhöhungen erst 15 Monate nach Ankündigung wirksam.

Häufig kommt es zu Streitigkeiten, wenn Eigentümer versuchen, die Ausgaben einer Modernisierung auf den Mieter abzuwälzen. Der Vermieter darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Der Mieter sollte aber genau prüfen, ob es sich wirklich um eine Modernisierung oder um eine Instandsetzung handelt. Für die Instandhaltung ist allein der Vermieter verantwortlich. Er muss den Mieter zwei Monate vorher über die geplante Modernisierung und die damit verbundenen Kosten informieren. Es ist dabei unerheblich, ob der Mieter die neue Miete auch zahlen kann. Möchte der Vermieter Luxusmodernisierungen gegen den Willen des Mieters durchbringen, etwa von einer Durchschnittswohnung zum Penthouse, hat er damit keine Chance. Hier braucht er die Zustimmung des Mieters. In jedem Fall ist eine Mietanhebung schriftlich zu begründen. 
 
Bei Staffelmietverträgen setzen beide Parteien vorher fest, in welcher Höhe die Miete zukünftigt steigt. Zwischen zwei Anhebungen muss, vom Gesetzgeber festgelegt, mindestens ein Jahr liegen. Des weiteren muss im Vertrag die künftige Monatsmiete in Euro benannt werden, Quadratmeterpreise oder prozentuale Erhöhungen sind nicht zulässig. 
Staffelmietverträge haben einen Haken: Die Kappungsgrenze ist hier nicht maßgebend. Eine anfänglich günstige Wohnung kann im Laufe der Zeit sehr teuer werden. Der Eigentümer ist bei Staffelmietverträgen auch nicht gezwungen, sich an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Bei Abschluss eines Neuvertrages ist dies allerdings auch nicht zwingend. Aber auch bei Staffel- und neuen Mietverträgen darf der Vermieter die Grenze zum Wucher nicht überschreiten. Diese liegt meist bei 50 Prozent über der ortsüblichen Miete.

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die, bei der die ortsübliche Miete als Maßstab genommen wird. Vermieter dürfen Mieten bis auf das Niveau anheben, das ortsüblich ist. Um diese Vergleichsmiete zu ermitteln, können sie auf Mietspiegel zurückgreifen, aber auch auf Sachverständigengutachten – deren Kosten nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürfen – oder mindestens drei Vergleichsobjekte. Relevant für die Vergleichsmiete ist eine ähnliche Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung. Existiert in der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, ein qualifizierter Mietspiegel, und wird dieser nicht als Grundlage für die Mieterhöhung herangezogen, muss der Vermieter die Werte des qualifizierten Mietspiegels bei der Ankündigung der Mieterhöhung dennoch nennen.

Bei Indexmieten handelt es sich um Mieten, die sich aus dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes ergeben. Hierbei werden die Lebenshaltungskosten aller deutschen Privathaushalte zugrunde gelegt. Mieterhöhungen sind hier nur im Rahmen des Preisindex möglich. Ist vertraglich eine Staffelmiete vereinbart, darf die Miete nur in dem Maße erhöht werden, wie es die Staffelung vorsieht.

Um Mieter nicht übermäßig finanziell zu belasten, gibt es die sogenannte Kappungsgrenze. Diese besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden darf, auch wenn die Kosten dann unter denen der ortsüblichen Miete bleiben. In Städten mit Wohnraummangel kann die Kappungsgrenze seit Mai 2013 von den Bundesländern auf 15 Prozent gesenkt werden.

Der Mieter hat ausreichend Zeit, die Mieterhöhung nachzuvollziehen und zu überprüfen. Er kann in den auf die Mieterhöhung folgenden drei Monaten herausfinden, ob die Mieterhöhung rechtens war und er zustimmen muss, beispielsweise durch Konsultieren des örtlichen Mietervereins. Die Miete darf nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag vorliegt oder eine Festmiete vereinbart wurde. Wenn der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durchgeführt hat, hat er das Recht, eine von der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängige Mieterhöhung durchzuführen.