Befristeter Mietvertrag nur in Ausnahmefällen berechtigt

Ein befristeter Mietvertrag ist nur unter bestimmten Voraussetzungen gültig. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch kann ein solcher Zeitmietvertrag nur abgeschlossen werden, wenn dem Mieter die zeitliche Begrenzung und der Grund hierfür spätestens beim Abschluss des Mietvertrags schriftlich mitgeteilt wurden. Eine nachträgliche Befristung ist demnach nicht möglich.

Das Gesetz nennt seit 2001 drei Gründe, die einen befristeten Mietvertrag rechtfertigen. Zum einen kann ein Zeitmietvertrag geschlossen werden, wenn der Vermieter plant, die Immobilie nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen oder einem Angehörigen oder einem Mitglied seines Haushalts als Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Möchte der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages umfassende Sanierungs-, Modernisierungs- oder Abrissarbeiten durchführen, die nicht möglich wären, solange die Wohnung bewohnt ist, ist dies ebenfalls ein zulässiger Grund für eine Befristung. Der dritte zulässige Grund für einen befristeten Mietvertrag ist gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Mitarbeiter vermieten will.

Da unbefristete Mietverträge vom Vermieter nur schwer gekündigt werden können, soll ein befristeter Mietvertrag dem Vermieter ermöglichen, nach einer bestimmten vereinbarten Zeit einen neuen Vertrag abschließen zu können. In Zeiten von Wohnungsnot und steigenden Mieten erhoffen sich viele Vermieter, so bessere Konditionen bei einer Neuvermietung erzielen zu können. Da in diesem Fall aber kein triftiger Grund für die Befristung vorliegt, sind solche Verträge ungültig und gelten als unbefristete Mietverträge. Der Vertrag kann aber jederzeit vom Mieter im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden. Auch die fehlende Planungssicherheit ist für viele Vermieter ein Grund, einen Zeitmietvertrag anzustreben, wenn permanent wechselnde Mieter unerwünscht sind. Hierfür besteht die Möglichkeit, einen befristeten Kündigungsausschluss zu vereinbaren. Innerhalb dieser Zeit darf der Vertrag von beiden Parteien nicht gekündigt werden.

Steht das Ende der Befristung bevor, kann der Mieter beim Vermieter frühestens vier Monate vor Vertragsende anfragen, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Der Vermieter muss innerhalb eines Monats auf diese Anfrage antworten, ansonsten kann der Mieter verlangen, dass der Vertrag um die Zeit der Verzögerung verlängert wird. Wenn der Befristungsgrund erst später eintritt, als im Vertrag festgehalten, kann der Mieter eine Verlängerung des Vertrages bis zum tatsächlichen Eintritt des Befristungsgrundes verlangen. Entfällt die Befristung, kann der Mieter verlangen, dass sein befristeter Mietvertrag in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt wird. Die Pflicht über den Nachweis, dass der Befristungsgrund wirklich eintritt, liegt beim Vermieter.