Mietvertrag – Untermiete braucht vertragliche Absicherung

Rein rechtlich gesehen ist ein Mietvertrag zur Untermiete ein normales Mietverhältnis mit allen gültigen Rechten und Pflichten. Eine vertragliche Bindung zwischen dem Eigentümer der Wohnung, dem Vermieter, und dem Untermieter besteht hierbei nicht. Vertraglich verpflichtet ist der zur Untermiete Wohnende nur gegenüber dem Hauptmieter. Mündliche Vereinbarungen haben keine Gültigkeit, weshalb der Untermietvertrag unbedingt schriftlich festgehalten werden sollte. Der Mietvertrag zur Untermiete befähigt den Untermieter zur (teilweisen) Nutzung der Wohnung. Schäden an der Wohnung, die durch den Untermieter entstehen, hat der Hauptmieter zu vertreten, weshalb eine Absicherung zwingend notwendig ist.

Verträge zwischen Haupt- und Untermieter können nicht nach freiem Belieben erstellt werden. So lange der Mietvertrag des Hauptmieters keine ausdrückliche Regelung zur Untermiete enthält, ist eine Erlaubnis vom Vermieter einzuholen. Lediglich bei der Aufnahme von Familienangehörigen, Ehepartnern und Kindern in die eigene Wohnung ist die Erlaubnis nicht nötig, solange die Wohnung nicht überbelegt wird. Von der generellen Untervermietung der Wohnung ist die Teilvermietung beispielsweise eines Zimmers zu unterscheiden. Sollte nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an einer Teiluntervermietung vorhanden sein, besteht auch ein Anspruch auf die Erlaubnis durch den Vermieter. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung beibehalten möchte, ihn aber persönliche oder wirtschaftliche Umstände an einer weiteren alleinigen Unterhaltung der Wohnung hindern. Das berechtigte Interesse gilt zum Beispiel im Falle des Auszugs des Ehepartners oder der Kinder, wenn die Mietbelastung für den in der Wohnung verbleibenden Partner zu hoch wird.

Während Untermieter einen gewissen Prozentsatz an Mietentgelt zu entrichten haben, bezahlen Besucher selbstverständlich nichts. Besucher halten sich zeitlich begrenzt in der jeweiligen Wohnung auf, hier gibt es keine allgemeine zeitliche Abgrenzung. In der Regel ist jedoch das Beherbergen einer Person über mehr als vier bis sechs Wochen nicht mehr als Besuch zu werten, sondern als Aufnahme eines Dritten auf Dauer. Ausnahmen gelten beispielsweise bei der Aufnahme von Familienangehörigen in Notsituationen. Ist dadurch ein längerer Aufenthalt veranschlagt, so muss das dem Vermieter angezeigt werden. Generell gilt: Wird ein Untermieterverhältnis – Familienangehörige ausgenommen – vom Vermieter nicht abgesegnet, droht dem Hauptmieter die Kündigung.