Der Mietvertrag: Grundlage für das Mietverhältnis

Vor dem Umzug steht der Abschluss eines neuen Mietvertrages. Jedes Jahr werden zwei bis drei Millionen Mietverträge abgeschlossen. Dabei unterscheidet man zwischen unbefristeten und befristeten Mietverträgen. Mietverträge können sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden, solange daraus hervorgeht, wer Mieter und wer Vermieter ist, um welche Wohnung es sich genau handelt, wann das Mietverhältnis beginnt und wie hoch die Kosten ausfallen. Auch bei schriftlichen Mietverträgen sind dies die Hauptkriterien, die enthalten sein müssen. In der Regel finden sich in schriftlichen Mietverträgen aber noch zahlreiche weitere Klauseln, die jedoch zum Teil irrelevant oder rechtlich nicht zulässig sind. Ein Mieterverein kann prüfen, ob ein Mietvertrag in allen Teilen statthaft ist oder nicht.

Mündliche Mietverträge sind vor allem für Mieter vorteilhaft, sie werden jedoch nur sehr selten abgeschlossen. Es gelten hier grundsätzlich die gesetzlichen Bestimmungen, wie sie im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert sind. Dies stellt den Mieter beispielsweise von sämtlichen Schönheitsreparaturen frei. Da bei solchen Verträgen häufig Streit darüber entsteht, was tatsächlich mündlich vereinbart wurde, werden die meisten Verträge schriftlich vereinbart. Hierfür gibt es verschiedene Vordrucke, es kann aber auch ein individueller Vertrag abgeschlossen werden.

Die meisten abgeschlossenen Mietverträge sind unbefristete Verträge, bei denen das Ende der Mietdauer beim Vertragsabschluss nicht angegeben wird. Sie können vom Mieter mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Für den Vermieter gelten je nach Bestandsdauer des Vertrages längere Fristen von bis zu neun Monaten. Dabei kann er den Vertrag nicht einfach kündigen, sondern benötigt einen gesetzlich anerkannten Grund. Drei Gründe sind im Mietrecht vorgesehen. Der erste ist die Nichterfüllung des Vertrags durch den Mieter, beziehungsweise die grobe Verletzung seiner vertraglichen Pflichten. Wird zum Beispiel die Miete nicht gezahlt, droht die Kündigung. Der zweite Grund ist Eigenbedarf des Vermieters. Die Gefahr hierfür besteht vor allem bei Privatvermietern und Wohnungen, die schon von der Lage her dafür prädestiniert sind, vom Vermieter selbst genutzt zu werden, beispielsweise Einliegerwohnungen. Der dritte zulässige Grund liegt vor, wenn der bestehende Mietvertrag den Vermieter daran hindert, die Wohnung angemessen wirtschaftlich zu verwerten.

Neben unbefristeten Mietverträgen gibt es auch befristete Mietverträge. Bei diesen sind Beginn und Ende des Vertrags bereits vor dem Abschluss bekannt. Ein solcher Mietvertrag ist nur zulässig, wenn ein anerkannter Grund für die Befristung angegeben wird. Entfällt der Grund zum Ende des Vertrags, kann der Mieter eine Verlängerung des Vertrags oder eine Wandlung in einen unbefristeten Vertrag verlangen. Zeitmietverträge können nur fristlos gekündigt werden, während der vereinbarten Mietzeit ist eine Kündigung weder vom Mieter noch vom Vermieter möglich. Auch bei unbefristeten Mietverträgen kann übrigens ein Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren vereinbart werden.

• Ein Mietvertrag ist nur dann gültig, wenn alle beteiligten Parteien namentlich genannt sind, denn ein Mietvertrag ist in keinem Fall übertragbar. 
• Ebenso müssen die vermieteten Räume genau benannt werden - hierzu zählen auch Keller, Dachboden, Garage, Fahrradkeller, Parkplatz oder ein Garten.
  
• Die Miete muss explizit in Zahlen genannt werden, meist wird dies unterteilt in Nettomiete und Betriebskosten.
  
• Auch die Mietdauer muss genannt werden, bei einem unbefristeten Vertrag reicht der Mietbeginn und die Kündigungsbedingungen.
  
• Welche Art Mietvertrag abgeschlossen wird, sollte auch deutlich zu erkennen sein. Hierbei unterscheidet man befristete und unbefristete Mietverträge sowie Staffelmietverträge, bei denen sich die Miete zu einem vereinbarten Satz stufenweise erhöht.

Ein unbefristeter Mietvertrag kann von seiten des Mieters zu jeder Zeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Ist im Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist benannt, ist diese rechtens - eine längere jedoch nicht.
Ein Mietvertrag kann ausschließlich in schriftlicher Form gekündigt werden, Kündigungen per Fax, E-Mail oder in mündlicher Form sind nicht rechtsbindend. Sie können die Kündigung entweder per unterzeichnetem Einschreiben versenden oder mit einem Zeugen selbst in den Briefkasten des Vermieters einwerfen.

In bestimmten Fällen wie beispielsweise bei Mieterhöhungen, Ankündigung einer Modernisierung oder fortbestehenden Mängeln, die trotz Mietminderung nicht behoben worden sind, kann das Sonderkündigungsrecht greifen. Zu den Konditionen informiert beispielsweise der Deutsche Mieterbund e.V.

Grundsätzlich werden Sie durch das Mietrecht als Mieter vor unfairen Kündigungen seitens Ihres Vermieters gut geschützt. Aber natürlich haben auch Vermieter Rechte. Innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist darf auch Ihr Vermieter den Mietvertrag schriftlich kündigen. Die Fristen hängen von der bisherigen Mietdauer ab, schauen Sie in Ihren Mietvertrag! Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren stehen Ihnen sechs Monate Frist zu, bei mehr als acht Jahren sogar neun Monate. Darunter gelten die normalen drei Monate Kündigungsfrist. Eine Räumung haben Sie jedoch erst nach einem Gerichtsprozess zu befürchten, den der Vermieter zu seinen Gunsten entschieden haben muss. Wichtig ist auch das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel: Hier wird abgewogen, ob ein Umzug dem Mieter zumutbar ist und aus welchen Gründen der Vermieter Ihnen die Wohnung kündigt - im Zweifelsfall kann die Kündigung als unwirksam erklärt werden.

Ein Zeitmietvertrag wird über eine begrenzte Zeit und meist per Formular abgeschlossen. Mietvertragsende und Mietende müssen hierbei unbedingt festgelegt werden. Während der Vertrag läuft, können Mieter und Vermieter nicht kündigen. Als Ausnahme gilt die fristlose Kündigung. Heute werden fast nur noch sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge geschlossen. Das heißt, dass in das Mietvertrag-Formular ein Befristungsgrund aufgenommen werden muss. Hierzu zählen beispielsweise der Eigenbedarf des Vermieters, umfangreiche Renovierungsarbeiten oder, dass die Wohnung als Dienstwohnung auf Zeit genutzt wird. Qualifizierte Zeitmietverträge sollten am besten schriftlich und per Mietvertrag-Formular geschlossen werden.

Der Indexmietvertrag ist ein schriftlicher Mietvertrag, der nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die Mietsteigerung in den nächsten Jahren festlegt. Der Mietpreis richtet sich nach einem Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Auch hier wird der Vertrag meist per Formular- Mietvertrag geschlossen.

Der Mietvertrag als Download sollte sämtliche wesentlichen Aspekte berücksichtigen. Zuerst sind meist die Daten des Vermieters und des Mieters einzutragen, ehe ausführliche Angaben zum Mietobjekt folgen. So sind die genaue Lage, die Größe und die Höhe der Miete sowie der Nebenkosten übliche Inhalte des Mietvertrages. Darüber hinaus sollten Mietverträge zum Download Angaben zur Mietdauer, zur Mietsicherheit und zur Bankverbindung beinhalten. Ebenfalls bedeutend sind die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen, den Kleinreparaturen und zur Benutzung der Mieträume. Vor allem bei den Schönheitsreparaturen ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag als Download die gültige Rechtsprechung beachtet. Unwirksame Klauseln sind für Vermieter von Nachteil, weshalb ausschließlich Angebote seriöser Unternehmen genutzt werden sollten. Zusätzlich sind in dem Mietvertrag zum Download in der Regel Angaben zu den Kündigungsfristen vorhanden und gegebenenfalls ist eine Hausordnung als Anhang beigefügt.

Der Mietvertrag zum Download ist für Vermieter eine gute Möglichkeit, kostengünstig einen aktuellen Mietvertrag zu erstellen. Mit dem Mietvertrag-Generator von Immobilienscout24 können sämtliche Daten bequem online in die Felder eingegeben werden. Und der Vermieter hat die Möglichkeit, unkompliziert spezifische Verträge wie Indexmietverträge, befristete Mietverträge oder Staffelmietverträge zu erstellen. Für Mieter lohnt sich ein derartiger Mietvertrag als Vergleichsmittel vor dem Umzug. Der Mietvertrag zum Download bietet eine Orientierung, wie wichtige Bestandteile eines Mietvertrages üblicherweise formuliert sind.

Wird ein Mietvertrag kostenlos angeboten, sollte er von einem vertrauenswürdigen Anbieter stammen. Denn veraltete und unvollständige Verträge sind für Vermieter wie für Mieter gleichermaßen riskant. Ein kostenloser Mietvertrag, der beispielsweise bei den Schönheitsreparaturen unzulässige Formulierungen beinhaltet oder den Mieter klar benachteiligt, führt dazu, dass diese Klausel unwirksam ist. Und für den Mieter scheint dies nur auf den ersten Blick eine gute Nachricht zu sein. Oftmals entstehen daraus langwierige Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Mit einer aktuellen Muster-Vorlage eines Mietvertrags lassen sich zwar nicht alle, aber viele Streitigkeiten durch die eindeutige und gültige Rechtsprechung vermeiden. Daher besteht die Gefahr, dass der Mietvertag zwar kostenlos gefunden wird, sich dadurch jedoch ungleich höhere Kosten durch Mietstreitigkeiten ergeben können.

Mietverträge als Formulare bieten Mietern wie Vermietern eine gute Möglichkeit, aktuell und umfassend einen gültigen Mietvertrag abzuschließen. Üblicherweise werden dem Mietvertrag Anlagen beigefügt. Dazu gehören oftmals die Hausordnung und das Übergabeprotokoll der Wohnung. Werden im Mietvertrag-Formular die Kosten für die Betriebskosten pauschal mit der Betriebskostenverordnung begründet, wird diese Verordnung häufig ebenfalls dem Mietvertrag angehangen. Der Vorteil für Vermieter wie Mieter ist, dass dadurch nur die Ansetzung von zulässigen Betriebskosten erfolgen kann. Daher sind aktuelle Formular-Mietverträge und Anlagen eine praktische Lösung für einen unkomplizierten Abschluss von Mietverträgen.