Untermietvertrag Gewerbe: Rechtslage nicht eindeutig

Wer umzieht, am alten Wohnort jedoch Gewerberäume gemietet hat, muss diese nicht zwangsläufig aufgeben. Vor allem, wenn es sich nur um einen temporären Umzug handelt und die Räumlichkeiten später wieder genutzt werden sollen, kann ein Untermietvertrag für Gewerbe eine sinnvolle Alternative sein. Der Vorteil der Untervermietung liegt darin, dass die Gewerberäume zwar einem Dritten zum Gebrauch überlassen werden, der Hauptmieter jedoch sämtliche Rechte gegenüber dem Vermieter behält. Als problematisch erweist sich in diesem Zusammenhang jedoch die diffuse Rechtslage. Ein Untermietvertrag für Gewerbe kann nur unter bestimmten Umständen abgeschlossen werden.

Mieter von Gewerberäumen haben zwar keinen unmittelbaren gesetzlichen Anspruch darauf, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu erhalten. Unabhängig davon muss der Vermieter einem Untermietvertrag für Gewerbe aber grundsätzlich zustimmen, wenn einerseits der Mieter einen guten Grund hierfür angibt, beispielsweise das wirtschaftliche Risiko, andererseits der Vermieter keinen Grund hat, die Zustimmung zu verweigern. Ein solcher Grund kann beispielsweise dann vorliegen, wenn der Untermieter ein Gewerbe ausübt, das eine Konkurrenz zum Vermieter selbst oder anderen Mietern darstellt. Der Vermieter ist bestrebt, in seinen Gewerberäumen Mieter zu haben, die er selbst ausgewählt hat, daher müssen Gewerbemieter stets eine Erlaubnis zur Untervermietung einholen. Wird dies unterlassen, kann der Vermieter kündigen, obwohl grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubniserteilung bestanden hätte.

Mitunter kann eine Untervermietung von Gewerberäumen im Mietvertrag bereits ausgeschlossen werden. In diesem Fall weiß der Mieter, dass er keinen Untermietvertrag für Gewerbe ausstellen darf. Alternativ können auch die AGB entsprechende Regelungen zur Untervermietung enthalten. Da hierzu eine Vielzahl von gerichtlichen Einzelfallentscheidungen besteht, kann es mitunter schwierig sein, sich in der Praxis auf klare Richtlinien zu beziehen. Grundsätzlich ist jedoch davon auszugehen, dass es als problematisch erachtet wird, wenn in den AGB die Untervermietung vollständig ausgeschlossen wird. Die entsprechenden Klauseln gelten in der Regel als unwirksam. So urteilte der BGH, dass ein vollständiger Ausschluss als unwirksam anzusehen sei, da bei langfristigen Mietverträgen der Mieter ein wirtschaftliches Risiko eingehe, das ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung begründe. Allerdings kann eine Untervermietung in den AGB zumindest beschränkt werden, beispielsweise dahingehend, dass eine Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.