Wenn ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführt, ist er nach § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) berechtigt, im Anschluss die Miete zu erhöhen. Dabei sind jedoch viele Sonderfälle und Ausnahmen zu beachten, sodass es in jedem Fall ratsam ist, eine mögliche Mieterhöhung nach einer Modernisierung genau zu prüfen. So sind beispielsweise Mieterhöhungen ausgeschlossen, wenn im Mietvertrag eine Festmiete vereinbart wurde. Ähnlich ist es bei Staffelmietverträgen und Indexmietverträgen. Ausgenommen sind dabei bei Indexmietverträgen Baumaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Bei der Modernisierung spielt es keine Rolle, ob die Maßnahme direkt die Wohnung, das Haus oder gegebenenfalls das Hausgrundstück betrifft.
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Jetzt loslegenMieterhöhung nach Modernisierung – nicht immer erlaubt
Voraussetzungen für eine erlaubte Mieterhöhung nach Modernisierung
Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist an Voraussetzungen geknüpft. So schreibt § 554 Abs. 3 BGB vor, dass die Ankündigung spätestens drei Monate vor Maßnahmebeginn in Textform zu erfolgen hat. Als Mindestangaben müssen die Art der Baumaßnahme, der Beginn und die voraussichtliche Dauer, der Umfang sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten sein. Grundsätzlich müssen Mieter die Modernisierung dulden, wenn sie rechtzeitig und gültig angekündigt wurde. Außerdem ist eine Mieterhöhung nach der Modernisierung nur möglich, wenn einer der rechtlich festgeschriebenen Modernisierungszwecke erfüllt ist. Die Modernisierung muss nach § 559 Abs. 1 BGB den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Darüber hinaus darf der Vermieter die Kosten der Modernisierung anteilig als Mieterhöhung umlegen, wenn nachhaltig Energie oder Wasser eingespart werden. Ebenfalls anerkannt sind Gründe der Modernisierung, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Dies sind beispielsweise gesetzliche Gebote, behördliche Anordnungen oder Verbote.
Eine Mieterhöhung nach der Modernisierung wird den Mietern in der Regel durch eine Mieterhöhungserklärung kommuniziert. Diese muss eine Vielzahl von Aspekten wie beispielsweise die Erläuterung der Modernisierung oder die umfassende Aufschlüsselung der Kosten enthalten. Aus diesem Grund ist es stets ratsam, die Mieterhöhungserklärung genau zu prüfen. Die Mieterhöhung nach der Modernisierung darf jährlich maximal 11 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten betragen. Nicht beinhaltet dürfen unnötige Kosten wie Kreditzinsen, Baunebenkosten oder fällige Instandsetzungskosten sein. Außerdem wird die potenzielle Mieterhöhung durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Denn diese darf nur um maximal 20 Prozent überschritten werden. Auch hat der Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Modernisierungsmaßnahmen im Blick zu behalten. Fällt die Mieterhöhung beispielsweise hoch aus und wird durch die Modernisierung kaum Energie eingespart, dann ist dies nicht mehr wirtschaftlich.
