Der Mietpreisspiegel: Erste Orientierung vor dem Umzug

Beim Thema Wohnen ist es zumeist gar nicht möglich, von günstig oder teuer zu sprechen. Das hängt insbesondere davon ab, in welchem Ort die Wohnung liegt. Die Mietpreise in den Städten unterscheiden sich zum Teil erheblich voneinander. Was beispielsweise in Schwerin eine eher teure Wohnung ist, wäre in München noch vergleichsweise günstig. Der Mietpreisspiegel gibt eine erste Orientierung über die üblichen Mietpreise einer Gemeinde. Hinzuziehende können dadurch einschätzen, welche Bezirke für sie infrage kommen. Der Mietspiegel hilft außerdem Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zu regulieren und sorgt für mehr Transparenz auf dem lokalen Wohnungsmarkt. Dieser wird von der jeweils zuständigen Gemeinde und gegebenenfalls in Zusammenarbeit mit den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter veröffentlicht. Er lässt sich zumeist kostenfrei auf den Webseiten der jeweiligen Gemeindeverwaltung einsehen.

Der jeweilige Mietspiegel wird auf Grundlage der Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter erstellt, die Höhe richtet sich nach der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei handelt es sich um die Zusammenfassung von Nettokaltmieten, die üblicherweise in der jeweiligen Gemeinde für Wohnraum erhoben werden. Der Mietspiegel unterscheidet zusätzlich zwischen Wohnungen und Häusern, der Qualität von Gebäuden und teilt Bezirke oder Bereiche nach Mietklassen ein. Ein Mietpreisspiegel besteht in der Regel aus einem umfangreichen Tabellenwerk, in dem die zu erwartenden Miethöhen in den jeweiligen Gebieten nachzulesen sind. Der Mietspiegel wird in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert. Die in den letzten vier Jahren neu abgeschlossenen Mietverträge oder Vertragsänderungen dienen dabei als Datengrundlage. Zu beachten ist, dass ein Mietspiegel ausschließlich für sogenannte freifinanzierte Wohnungen gilt. Wohnungen, deren Bau aus öffentlichen Mitteln finanziert wurde, sind also nicht Bestandteil der Berechnung.

Der Mietpreisspiegel dient nicht nur zur Orientierung bezüglich der Miethöhen, sondern insbesondere um zu überprüfen, ob eine Mieterhöhung zulässig ist. Kündigt ein Vermieter eine Mieterhöhung an, lässt sich anhand des Mietspiegels überprüfen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Liegt diese deutlich über den ortsüblichen Vergleichsmieten, muss der Vermieter eine eindeutige Begründung für die Mehrkosten vorweisen können. Zusätzlich greift in einigen Bundesländern seit 2015 die sogenannte Mietpreisbremse: Mieterhöhungen, die deutlich über dem Mietpreisspiegel liegen, sind demnach nicht mehr zulässig. So darf eine Mieterhöhung bei Neuvermietungen nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Liegt die Nettokaltmiete einer Wohnung beispielsweise bei 6,90 Euro pro Quadratmeter und die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 7,00 Euro, dann darf der Vermieter die Miete höchstens um 0,80 Cent auf 7,70 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Wollen Mieter die maximal mögliche Erhöhung des Mietpreises berechnen, müssen sie lediglich die ortsübliche Vergleichsmiete heranziehen. Im Umkehrschluss bedeutet das natürlich auch, dass Vermieter für Wohnungen die deutlich unterhalb des Mietspiegels liegen, mehr Miete verlangen können. Wer in einem teuren Stadtteil eine günstige Wohnung bewohnt, muss aufgrund der weitaus höheren ortsüblichen Mieten damit rechnen, dass die Miete steigen wird. Vor Einzug und Vertragsabschluss sollte der Mietpreisspiegel daher stets zur Orientierung herangezogen werden.

Die Mietpreisspiegel in Deutschland werden in sogenannte einfache und qualifizierte Mietspiegel eingeteilt. Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, die von einer Gemeinde veröffentlicht wird. Diese dient hauptsächlich zur Orientierung. Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern wird einem einfachen Mietspiegel jedoch zumeist keine Beweiskraft zugesprochen. An einen qualifizierten Mietspiegel werden hingegen wesentlich höhere Anforderungen gestellt. Die Daten werden aus repräsentativen Erhebungen gewonnen und unterliegen strengen wissenschaftlichen Grundsätzen. Dadurch wird dem qualifizierten Mietpreisspiegel im Falle eines mietrechtlichen Prozesses eine hohe Beweiskraft zugesprochen.