Der Untermietvertrag: nicht nur zur Begründung von Wohngemeinschaften

Eine Untervermietung kann verschiedene Gründe haben. Vor allem bei jungen Leuten werden durch Untermietverträge Wohngemeinschaften begründet, bei der ein Hauptmieter seine Wohnräume mit einer oder mehreren Personen teilt, um die Mietkosten zu reduzieren, ohne den Komfort einer großen Wohnung aufgeben zu müssen. Auch wenn der Hauptmieter sich entschließt, vorübergehend seine Wohnung nicht selbst zu nutzen, beispielsweise um einen zeitlich begrenzten Job an einem anderen Ort anzunehmen oder um eine Zeit lang im Ausland zu wohnen, kann er sich einen Untermieter in die Wohnung holen. So steht die Wohnung in der Zwischenzeit nicht leer und der Hauptmieter muss sich bei seiner Rückkehr keine neue Wohnung suchen, sondern kann in seine gewohnten vier Wände zurückkehren. Außerdem spart er so die in Abwesenheit anfallenden Mietkosten, da er sie auf den Untermieter umlegen kann.

Man darf jedoch nicht einfach einen Untermieter in seine Wohnung holen, ohne den Vermieter zu fragen. Nach § 540 BGB ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig, bevor ein Untermietvertrag geschlossen werden kann. Wird die Wohnung nur in Teilen weitervermietet, nachdem der Hauptmieter bereits einige Zeit in der Wohnung lebt, kann er nach § 553 BGB vom Vermieter verlangen, diesem Untermietverhältnis zuzustimmen. Die Zustimmung darf nur verweigert werden, wenn es für den Vermieter unzumutbar wäre, einen Untermieter zu gestatten. Ist eine Erhöhung der Miete nötig, um einen Untermieter für den Vermieter zumutbar zu machen, kann er vom Hauptmieter verlangen, dass er einen finanziellen Ausgleich leistet und davon seine Entscheidung abhängig machen. Wenn der Mieter keine Erlaubnis für die Untervermietung einholt, ist dies ein außerordentlicher Kündigungsgrund.

Formelle Vorschriften für einen Untermietvertrag gibt es nicht. Er sollte aber konkrete Angaben zum Mietbeginn, zu den anfallenden Kosten inklusive Nebenkosten sowie zum Mietgegenstand an sich enthalten, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden. Untermietverträge können befristet und unbefristet abgeschlossen werden. Werden sie für länger als ein Jahr vereinbart, müssen sie schriftlich festgehalten werden. Bei allen anderen Untermietverträgen reicht auch eine mündliche Absprache, wobei die schriftliche Fixierung für beide Parteien der sicherere Weg ist, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Bei einer Untervermietung sollte immer ein entsprechender Vertrag aufgesetzt werden. Geschieht dies nicht, haftet der Hauptmieter für alle Kosten und eventuellen Schäden. Einige wichtige Punkte sollten daher auf jeden Fall im Untermietvertrag festgehalten werden:

• Die Genehmigung des Hauseigentümers oder der Hausverwaltung zur Untervermietung
• Die Anschrift der Mietsache sowie aller Parteien
• Die Benutzung der Mietsache (welche Räume und Gegenstände werden konkret vermietet?)
• Die Mietdauer
• Die Kündigungsfrist
• Der genaue Mietpreis inklusive aller Nebenkosten (auch Strom und Telefon)
• Eventuelle Kautionsbeteiligungen des Untermieters

Darüber hinaus sollten Haupt- und Untermieter ein Übergabeprotokoll anfertigen, das mögliche Schäden und Besonderheiten zu Beginn der Untervermietung dokumentiert.

Als eigenständiger Mietvertrag müssen bestimmte Details in einem Untermietvertrag enthalten sein. Muster-Verträge erleichtern den Abschluss eines Untermietvertrags, es kann aber auch ein eigener Vertrag aufgesetzt werden, wenn er die nötigen Angaben enthält. Der Untermietvertrag muss die Namen des Mieters und des Vermieters nennen. Außerdem muss der untervermietete Raum oder die Wohnung genau definiert sein, was Lage, Größe und eventuelle Ausstattung betrifft. Wird nur ein Raum vermietet, kann es sinnvoll sein, die Mitbenutzung anderer Räume oder eines Internet- und Telefonanschlusses im Mietvertrag schriftlich zu fixieren. Die Kosten für die monatliche Miete müssen ebenso genannt werden wie die Höhe der zu entrichtenden Nebenkosten. Ein Muster- Mietvertrag eines seriösen Anbieters aus dem Internet enthält all die Punkte, die zu beachten sind, und sollte wenigstens als grobe Orientierung genutzt werden.

Ist die Erlaubnis zur Untermiete eingeholt, kann der Mieter einen Teil der Wohnung oder die gesamten Wohnräume einem Dritten zur Untermiete überlassen. In jedem Fall sollte jedoch ein Untermietvertag geschlossen werden. Dieser sollte sämtliche Haftungsmodalitäten und weitere Abmachungen enthalten. Im Internet lässt sich eine Vielzahl verschiedener Vorlagen für einen Untermietvertrag finden. Zwar empfiehlt es sich, ein solches vorgefertigtes Formular zu verwenden, allerdings sollte dieses an den konkreten Einzelfall angepasst werden. Grundsätzlich wird im Untermietvertrag festgehalten, dass der Hauptmieter der Wohnung dem Untermieter ein Zimmer oder die gesamte Wohnung zum Gebrauch überlässt. Im Gegenzug verpflichtet sich der Untermieter, den vereinbarten Mietzins zu entrichten und die Wohnung oder die Räume entsprechend der vertraglichen Regelungen zu bewohnen.

Untermietverträge, die weniger als ein Jahr laufen, können auch mündlich geschlossen werden. Da es jedoch schwierig ist, mündliche Absprachen im Nachhinein zu beweisen, ist es ratsam, einen schriftlichen Untermietvertrag aufzusetzen. Wird eine Vorlage aus dem Internet verwendet, sollten Mieter darauf achten, dass die wesentlichen Aspekte enthalten sind. So sollte der Untermietvertrag in jedem Fall die Namen von Haupt- und Untermieter, die genaue Anschrift und das Stockwerk der Wohnung, die Höhe des Mietzinses, den Beginn und das Ende der Mietdauer sowie die Unterschriften der beiden Vertragspartner enthalten. Weitere Aspekte, wie etwa die Übernahme von Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen, sollten hinzugefügt werden, sofern diese im Untermietvertrag-Vordruck nicht enthalten sind.

Einen Ausnahmefall stellt die Untervermietung an Touristen dar. Auch wenn der Vermieter eine generelle Zustimmung zur Untervermietung erteilt hat, darf man seine vier Wände nicht automatisch an Feriengäste vermieten. Erst im Januar 2014 hat der Bundesgerichtshof beschlossen, dass eine tage- oder auch wochenweise Vermietung an Urlauber eine weitere außerordentliche Erlaubnis des Eigentümers voraussetzt.